相続対策に新築一棟マンションは向いていますか

相続を見据えて新築一棟マンションを購入又は建築することは、選択肢の一つになります。

ただし、RC造であれば必ず相続対策に適しているというものではありません。相続税評価だけでなく、収益性、借入金、納税資金、長期保有及び将来の売却可能性まで含めて判断する必要があります。

現預金と賃貸不動産の相続税評価の違い

現預金は、原則として相続開始時点の残高が相続税評価額になります。

一方、土地は路線価等、建物は固定資産税評価額を基準として評価されます。さらに、その土地と建物を第三者へ賃貸している場合は、借地権割合、借家権割合及び賃貸割合等に応じて評価額が調整される場合があります。

このため、同じ金額の現預金と賃貸不動産を比較した場合、賃貸不動産の相続税評価額が現預金を下回ることがあります。

ただし、実際の評価額は、土地の所在地、路線価、借地権割合、固定資産税評価額、賃貸状況等によって異なります。また、評価額の差がそのまま相続税の減少額になるものではありません。

相続税評価の観点では、木造、S造及びRC造のいずれも検討対象になります。そのため、相続対策だけを理由として、必ずRC造を選ぶ必要はありません。

構造を選定する際は、建築費、収益性、融資条件、耐用年数、維持管理費及び将来の売却可能性を比較することが重要です。

不動産の評価額を下げることだけを優先し、賃貸収支が悪化したり、過大な借入を抱えたりしては、相続後の資産運営に問題が残ります。

金融機関からの借入を利用する場合は、相続税評価だけでなく、借入後の純資産割合、返済余力、金利上昇への対応及び相続人が継続して保有できるかも確認する必要があります。

また、不動産は現預金のように簡単に分割できないため、誰が物件を相続するのか、他の相続人へどのように資産を配分するのか、相続税の納税資金をどのように確保するのかについても、事前に検討しておく必要があります。

EMAでは、東京23区・駅徒歩10分圏内を中心に、RC造・S造による新築一棟マンションの建築企画を行っております。

完成物件を購入する方法とは異なり、土地選定、建築可能規模、賃料、建築費、融資及び完成後の収支を検証した上で、土地と建物を一体として企画します。

相続を見据えた場合も、相続税評価だけを目的とするのではなく、賃貸収入を得ながら長期保有できるか、借入金とのバランスに問題がないか、将来売却する際に需要が見込めるかを含めて検討致します。

相続対策に適した不動産や構造は、保有資産、家族構成、借入状況及び相続方針によって異なります。具体的な税額及び評価方法については、税理士等の専門家への確認が必要です。

現在保有している資産の整理や、相続を見据えたRC造・S造一棟マンションの建築企画についてご質問が御座いましたら、「お問合せ」下さい。

余談ですが、相続税は現在の経済情勢を考えても国として税収を増やし易い項目なる筈です。

第一次ベビーブームの世代（１９４７年～1949年）と第二次ベビーブームの世代（1971年～1974年）に焦点を合わせた相続に対する政策を国が見逃す訳がなく、今後動きが出る事は容易に想像できるので、現在保有されている資産や財産の「診断」や「備え」はしっかりと行うようにしましょう。