【不動産投資の融資割合が重要な理由｜融資80％時代に建築企画の価値が高まる理由】
不動産投資の融資を考える際、多くの方が最初に確認するのは「金利」ではないでしょうか。
もちろん金利は、長期的なキャッシュフローを左右する重要な要素です。
しかし、複数棟の収益不動産を保有しながら資産規模を拡大していく場合、金利と同じく重要になるのが「融資割合」です。
例えば3億円の収益不動産の場合、融資割合80％と90％では、必要となる自己資金に3,000万円もの差が生じます。
昨今の収益不動産融資では、金利上昇に加え、融資割合80％前後、案件によってはそれを下回る条件を提示されるケースも見られるようになりました。
このような融資環境だからこそ、EMAコンサルティングでは「完成した収益不動産を購入する」のではなく、「土地から収益性をつくる建築企画」の価値が以前より高まっていると考えています。
今回は、2026年に入ってからのEMA建築企画における融資実績を基に、不動産投資における融資割合の重要性と、収益還元評価を重視する金融機関に対して建築企画がどのように作用するのかを解説致します。
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■2026年の本承認7案件、平均融資割合91.7％
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2026年に入ってから、EMAの建築企画において「本承認」となった7案件の融資実績は、以下の通りです。
・最高融資割合：100％
・最低融資割合：85％
・平均融資割合：約91.7％
・中央値 ：93％
7案件すべてが85％以上、そのうち4案件で90％以上の融資承認となっています。
平均値だけでなく中央値でも93％となっていることから、特定の一案件だけが平均値を押し上げているという実績ではありません。
もちろん、EMAの建築企画であれば90％前後の融資が受けられるという意味ではありません。
融資条件は、金融機関、お客様の属性、資産背景、既存借入、対象案件、審査時期等によって大きく異なります。
では、なぜEMAの建築企画では、収益不動産への融資環境が厳しくなる中でも、比較的高い融資割合となる案件が複数出ているのでしょうか。
その理由の一つが「収益性」と「収益還元評価」です。
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■収益還元評価とは？
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収益還元評価とは、その不動産が将来生み出す収益力を基に、不動産の価値を評価する考え方です。
金融機関によって不動産の評価方法や審査基準は異なりますが、収益還元評価を重視する金融機関では、
「その不動産をいくらで購入するのか」だけではなく、
「その不動産がどれだけの収益を生み出すことができるのか」
という収益性が融資評価の重要な要素となります。
ここに、EMAが完成した一棟収益物件を販売するのではなく、土地から共同住宅を企画する理由があります。
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■なぜEMAの建築企画は融資割合が伸びやすいのか
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EMAは、完成した一棟収益物件を販売する会社ではありません。
原則として東京23区内、駅徒歩10分圏内の土地を取得し、そこから鉄骨造又はRC造の共同住宅を建築する企画です。
土地選定の段階から、
・土地価格
・容積率、接道、間口等の建築条件
・設計
・建築費
・想定賃料
・想定利回り
・金融機関評価
・賃貸運営
・将来の出口
までを一体的に検証します。
一般的な完成物件では、土地仕入れから開発、建築、販売までの過程で、デベロッパー等の利益が販売価格に含まれています。
一方、EMAの建築企画では、土地を取得して建物を建築することで、完成物件に含まれる中間マージンを極力抑え、取得総額に対する収益性を確保することを目指します。
この「取得総額に対する収益性」が重要です。
収益還元評価を重視する金融機関では、収益性が不動産評価に反映されるため、EMAの建築企画では、その収益性が評価され、結果として融資割合が伸びやすい傾向があります。
ただし、高い利回りであれば必ず高い融資割合になる訳ではありません。
融資は、お客様自身の属性や資産背景と、物件そのものの評価を総合して判断されます。
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■融資割合80％と90％では自己資金が3,000万円違う
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では、融資割合が10％違うと、不動産投資にどの程度の影響があるのでしょうか。
例えば3億円の不動産の場合、
【融資割合80％】
融資額 ：2億4,000万円
自己資金：6,000万円
【融資割合90％】
融資額 ：2億7,000万円
自己資金：3,000万円
自己資金の差は3,000万円です。
※上記は物件価格に対する単純比較であり、実際の取得時には別途諸費用等が必要となります。
重要なのは、「自己資金を出せるか」だけではありません。
十分な資産背景を持つ投資家にとっては、
「必要以上に自己資金を一つの物件に固定せず、次の投資余力をどれだけ残せるか」という資本効率も重要になります。
3,000万円を一つの物件に追加投入するのか。
それとも、次の不動産取得に使える資金として残すのか。
一棟だけではなく、複数棟を保有しながら資産規模を拡大していく場合、この違いは決して小さくありません。
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■「融資80％時代」だからこそ、建築企画
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一棟購入するために多額の自己資金を固定すれば、当然、次の一棟への投資余力は小さくなります。
これからの不動産投資で重要なのは、
「今回の一棟を買えるか」だけではなく、
「購入後も次の一棟へ進めるか」という視点です。
融資割合が高ければ良い、という単純な話でもありません。
借入額が増えれば返済額も増えるため、金利上昇時の影響やDSCR、保有中のキャッシュフロー、将来の残債等も含めて判断する必要があります。
その上で、十分な資産背景を持つ投資家が、必要以上に自己資金を一つの物件へ固定せず、次の投資余力を残すことには合理性があります。
EMAでは月間約2,000件の土地情報を精査し、実際にお客様へご紹介する建築企画は月2～3件程度です。
単に価格の安い土地を探している訳ではありません。
土地価格、建築費、賃料、利回り、金融機関評価、資産価値、出口までを検証し、共同住宅として事業性が成立すると判断した土地を建築企画としてご紹介しています。
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■高い利回りは「出口戦略」にも意味がある
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EMAが利回りに拘る理由は、融資だけではありません。
取得時に収益性を確保できれば、
・保有中のキャッシュフロー
・金融機関の収益還元評価
・融資割合と自己資金効率
・元本返済による純資産の積み上げ
といった効果が期待できます。
さらに、将来売却する際、市場で取引される利回りと取得時の利回りとの間に差が生まれれば、その差が売却価格に反映され、キャピタルゲインを得られる可能性もあります。
例えば、同じ年間賃料を生み出す不動産であっても、取得時より低い利回りで売却できれば、収益還元上の売却価格は上昇します。
もちろん、将来の売却価格やキャピタルゲインを保証するものではありません。
売却時の賃料、築年数、金利、不動産市況、金融機関の融資姿勢、土地価格等によって、売却価格は変動します。
しかし、取得時点で高い収益性を確保しておくことは、将来の出口戦略における「余白」を持つことにも繋がります。
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■EMAが考える不動産投資
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EMAが重視しているのは、単に「利回りの高い物件をつくること」ではありません。
土地取得の段階から収益性を確保し、
高い収益性
↓
金融機関評価
↓
融資割合
↓
自己資金の温存
↓
保有中の元本返済
↓
次の投資余力
↓
将来の出口
までを一体として考えることです。
特に融資割合が80％前後となるケースも見られる現在の融資環境では、完成した物件の中から「融資が付く物件を探す」だけではなく、
「金融機関から評価される収益性を、土地の段階からつくる」
という建築企画の考え方には、以前より大きな意味があるとEMAでは考えております。
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■このような方はEMAの建築企画をご検討下さい
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・東京23区内で一棟収益不動産を保有したい方
・総額1.7億円以上の不動産投資を検討できる方
・原則3,000万円以上の投下資金を検討できる方
・完成物件だけでなく、土地から建築する方法を検討できる方
・一棟だけではなく、複数棟による資産形成を考えている方
・自己資金はあるものの、一つの物件へ必要以上に固定したくない方
・利回りだけでなく、融資、資産価値、賃貸運営、出口まで総合的に判断したい方
・中長期保有を前提として資産形成を考えている方
一方、土地取得から建物完成までには一定の期間を要します。
そのため、購入直後から家賃収入が発生する完成物件のみをご希望の方や、短期転売を前提とされる方には、EMAの建築企画が必ずしも適しているとは限りません。
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■現在の融資条件と比較してみて下さい
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最近、金融機関から融資割合80％前後を提示され、
「自己資金をここまで投入するべきなのか」と感じている方。
現在検討している完成物件と比較して、
「EMAの建築企画では、自分の資産背景でどの程度の融資割合・資金計画が検討可能なのか」
を確認したい方。
東京23区で、融資・収益性・資産価値・出口まで含めた資産形成をご検討されている方は、お気軽にお問い合わせ下さい。
現在の資産背景や投資方針を踏まえ、EMAの建築企画という選択肢が適しているかを含め、個別に整理してご説明致します。
土地を見る。未来を創る。EMA CONSULTING
※記載の融資実績は、2026年に入ってからEMAの建築企画において本承認となった7案件の実績であり、将来の融資割合を保証するものでは御座いません。
※融資条件は、金融機関、お客様の属性・資産背景・既存借入・対象案件・審査時期等によって異なります。
※記載している利回り、融資評価、売却価格及びキャピタルゲイン等についても、将来の結果を保証するものでは御座いません。
