【不動産投資をするタイミングはいつが良いのですか。】

皆さん、こんにちは(^_^)/

　

不動産投資をするタイミングについての相談を

先日受けたので、今回のコラムは

「不動産投資をするタイミングはいつが良いのか」

についてのテーマでお話ししたいと思います！

　

率直な所、

『明確なタイミングはありません！！』

といつも答えています(^-^;

　

これは、お客様が何処にポイントを置いて

判断をするのかによって違いが出てくるので、

今年開始をしても良いですし、

5年後に開始しても良いんです。

　

但し、ポイントとして考慮しておかなければいけない事は、

上述の例でお話すると、

今年投資開始をした場合と5年後に投資開始した場合では、

手取りの資金（資本増加）が違うという点です。

　

どういう事かと言うと、、、

　

仮に設定条件が下記の様になっていたとします。

例）『今年投資開始』VS『5年後投資開始』

条件①：5年後投資開始は、9500万円で物件を購入。

条件②：賃料収入は共に700万円とする。

条件③：融資金利・期間は共に同じ条件とする。

条件④：投下資金は共に1700万円とする。

　

　

こうやって見ると『5年後投資開始』の方が、

・物件価格は安いですし、

・賃料収入割合は多いですし、

・購入諸経費は安いですし、

・運営費割合は安いですし、

・ローン返済も安いので、

税引きCFは多くなり、

しかも投資分析上の効率性も良いので、

『5年後投資開始』の方が良い

と判断できますよね(*^_^*)

　

では、果たしてこの数字を鵜呑みにして良いのでしょうか！？！？！？

　

ここから出口まで見ていく事にするのですが、

そうすると少し見え方が変わってきます(^_^)/

　

それでは、下記に売却想定をしてみます。

条件①：「今年開始」から10年後の売却とする。

条件②：共に9,000万円で売却出来たとする。

　

　

早く投資を始めた分、

残債の減りが早い「今年投資開始」の方に分がある

のが分かると思います。

その差は『５２７万円』で、

物件を安く買った「5年後投資開始」よりも

資本増加という点では優れています。

　

　

ここに、毎年入ってくる賃料収入を加味すると下記の様になります。

　

　

なんとその差は『1,329万円』という大きな差になっています。

　

利回りの高い物件を買ったのにも関わらず、

たった5年投資開始を遅くしただけで、

これだけの差が生まれてしまいます(^-^;

　

なんとなく分かっていたけど、、、

客観的な数字で示されると、、、

利回りが高い物件をずっと探して今まできたけど、、、etc

　

いつもこの説明をした際にこのような反応になるのですが、

その差の大きさに驚かれる方が殆どなので、

投資分析の効率（一側面）だけで判断をしていると、

ご自身で融資が取り組める年齢や

市況の変化などの変動要因により

本来求めるゴールに近づいていないなんて事もあるので、

不動産投資とは、

投資効率と出口戦略はセットだという事を

ご念頭にお置き頂いた上でご判断下さい。

　

とは言っても、、、

「より良い物件を購入したい」と言うお気持ちも

色々とお聞きしているので、

その際は資産形成の為に重要な『優先順位』

が何なのかも含めお考え頂ければと思います。

　

　

今回のお話はここまでとなりますが、次回も資本増加に焦点を当て、

「1年後に物件利回り７％で投資開始」と「今年投資開始」の場合では、

「今年投資開始」の物件を

利回り何パーセントで購入するのと等しいのか！？

についてお話したいと思います(^_^)/