不動産投資の基本的な考え方について

最近はインフレや金利上昇等により、投資市況の変化がより顕在化してきております。

ご面談をさせて頂く中でも、今後の投資判断について悩まれている方が増えてきている印象です。

ここで一度、不動産投資の考え方を整理すると、

まず不動産投資は、

価格変動による売買益を主とする金融資産（株・債券等）とは異なり、

『賃料収入を軸とした”事業”』として捉える点が重要になります。

その上で、不動産投資の本質的な価値は、下記①に集約されます。

記①———————————————————–

【有用性（本質価値）】

■インフレ耐性

不動産は、賃料という形で収益を生む資産であり、

インフレ局面においては賃料改定を通じて実質価値を維持しやすい特性があります。

■レバレッジ効果

金融機関の融資を活用することで、自己資金以上の資産を保有することが可能となり、

資産形成のスピードを高めることができます。

■安定したキャッシュフロー

株式のような価格変動に依存せず、

賃料収入をベースに比較的安定した収益を積み上げることが可能です。

■資産の積み上げ（元本返済）

借入を活用した場合でも、返済が進むことで負債が減少し、純資産が増加していきます。

これは金融資産にはない特徴です。

■情報格差を活かした投資優位性

不動産市場は、株式市場のようにオープン情報な均一情報ではなく、

取得できる情報や判断力によって成果が大きく変わる市場です。

適切な情報を基に企画・運用・売却まで行える投資家が、

事業の経営者として優位に立つ構造となっています。

■事業性（スケール可能性）

不動産投資は単発の投資ではなく、

収益を再投資することで資産規模を拡大していくことが可能です。

■金融機関評価の形成

実物資産を保有し、安定した収益を生むことで、

金融機関からの信用力が高まり、次の投資機会に繋がります。

————————————————————

一方で、下記②は不動産投資における副次的な効果であり、

主目的ではなく、あくまで付随的な価値として捉える内容になります。

記②———————————————————–

【副次効果（条件付き価値）】

■相続税評価の圧縮

貸家建付地や借家権割合の影響により、

現金や金融資産と比較して評価額が圧縮される場合があります。

■所得税・住民税の圧縮

減価償却費の計上により、課税所得を抑えることが可能となります。

■資産の分割対策

不動産という形にすることで分割しやすくなる一方、

流動性が低下する点とのバランスが重要です。

■インフレ下での負債圧縮

インフレ環境下では、借入金の実質的な負担が軽減される効果があります。

■法人化による税率コントロール

法人スキームを活用することで、所得分散や税率の最適化が図れる場合があります。

————————————————————

以上が不動産投資を行う上の本質的・副次的価値になりますので、

今後不動産投資をご検討頂く際の指標として頂けますと幸いです。