不動産投資を行うのにあたって分析上、何の項目が重要ですか。
まずは基本的な事を書かせて頂きます。
≪キャシュフローツリー≫
・潜在総収入【GPI 】（実際の相場から引き直した満室年間賃料）
▲ 空室・滞納損（未回収損）
＋雑収入（駐車場・駐輪場・自動販売機・広告看板など）
・実行総収入【EGI】
▲ 運営費【OPEX】（管理費・固都税・清掃費・光熱費・定期点検費・修繕費など）
・営業純利益【NOI】
▲ 年間負債支払額【ADS】
・税引前キャッシュフロー【BTCF】
このキャシュフローツリーを理解した上で、その物件の「効率性」と「安全性」を数値化する
のですが、私は下記の4点をまず見ております。
- ①レバレッジ判定
- ②ＤＣＲ（借入償還余裕率） ⇒ 基準値：1.2以上
- ③ＢＥＲ（損益分岐入居率） ⇒ 基準値：７０％以下
- ④ＬＴＶ（負債比率 ） ⇒ 基準値：8０％以下
つまり私の場合、効率判定を見てから安全性を見ているのですが、投資家様によっては「ＦＣＲ」や「ＣＣＲ」を重視される方もいらっしゃいますし、この数値の変動バランスで投下資金を決める投資家の方もいらっしゃいますので、是非ご自身でも分析をして頂き基本となる指標をお決め頂ければと思います。
≪効率性指標≫
・ＦＣＲ（総収益率） ： ＮＯＩ÷物件総支払金額
・ＣＣＲ（自己資本回収率） ： ＢＴＣＦ÷Ｅ（投下資金）
・ＰＢ（自己資本回収年数） ： Ｅ（投下資金）÷ＢＴＣＦ
・Ｋ％（ローン定数） ： ＡＤＳ÷残債
・レバレッジ判定（合格） ： ＣＣＲ＞ＦＣＲ＞Ｋ％
≪安全性指標≫
・ＤＣＲ（借入償還余裕率） ： ＮＯＩ÷ＡＤＳ
・ＢＥＲ（損益分岐入居率） ： （ＯＰＥＸ＋ＡＤＳ）÷ＧＰＩ
・ＬＴＶ（負債比率） ： ＬＢ÷Ｖ
私どもが東京23区内で建築企画をする新築ＲＣ造の1棟マンションに関しては、無駄な中間マージンが掛からない為、収益性が高く、且つ資産性も高いという大きなメリットが御座いますので、CRE戦略や相続対策を行いながら、しっかりとした収益と含み益が確保できる点に大きな特徴がありますので、ご質問や詳細についてのご相談等が御座いましたら「お問合せ」下さい。
