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【完成と同時に満室経営をしたいのですが可能でしょうか。≪新築RC造1棟マンションの建築企画≫東京23区で不動産投資】

必ず可能ですとは言えませんが、入居付けのポイントは3つ御座います。

 

①案内数

②賃料設定

③広告料(AD)

 

なぜなら案内の分母が増えれば自ずと成約する可能性が高くなり、その可能性をより高めるのが賃料設定になるからです。

 

この①と②を押さえた上で建物が完成する約1か月半以上前から募集を開始するのですが、わたくしの経験上、余程賃料設定が外れていない限りは東京23区で徒歩10分圏内の新築RC造の場合「広告料1か月」程度見込めば十分かと思いますし、賃料設定のポテンシャルを引き出したいという事であれば「広告料2か月」にした方が良いと思います。

 

私見にはなりますが不動産投資の場合、設定賃料がダイレクトに売却価格に反映されますので「広告料2か月」迄はお心積もりをして頂く方が賃貸動向を見て即手立てを打つのに迷いが無くなるので、タイミングを逃さない為の判断スピードを上げる為にも良いかと思います。

 

また完成時に満室になっている状況を望まれる方は多くいらっしゃると思いますが、この場合は賃料設定が安い可能性があるり、資産価値を下げた賃料設定になっている可能性がある事を十分にご念頭に置いて下さい。

 

仮に1億円で利回り7%(総戸数8戸)の建築企画案件があった場合、賃料設定に1部屋3,000円程度の振り幅があったとすると、

 

6,720,000円(6.72%)⇔7,000,000円(7.00%)⇔7,280,000円(7.28%)

 

たった3,000円の設定賃料の差で、最大56万円の差が出ることになります。

 

この時賃料設定を収益還元で売却価格に直すと約800万円の価格差になり、如何に設定賃料の差が売却価格に影響を与えるかがお分かりになると思いますので、安易に賃料設定をするのではなく、戦略的な意味で広告料を活用し最大限の賃料ポテンシャルを引き出すようにして頂く事をお勧め致します。

 

最後に当社の賃料設定につきましては、建物完成後2か月で満室になる事を前提に賃料設定をしております。

 

つまり完成満室の場合、当社では賃料設定が安いという判断をしているのですが、1棟マンション運営は経営になりますので、新築時に賃料ポテンシャルをしっかりと引き出す事が最良の出口戦略に繋がると考えているからになります。

※賃料設定については、当社設定ではなく第3社の賃貸管理会社(株式会社前田)に依頼を行っておりますので、ご安心下さい。