EMAの建築企画の特徴｜収益性・資産性・流動性を考えた一棟マンション

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最終更新日：2026年8月23日

EMAの建築企画の特徴

EMAでは、東京23区・駅徒歩10分圏内を中心に、RC造及びS造による新築一棟マンションの建築企画を行っています。

完成した一棟マンションを仕入れて販売するのではなく、土地の選定段階から、建築可能規模、建築費、周辺賃料、融資及び完成後の収支を確認し、土地と建物を一体で企画することが特徴です。

EMAの建築企画には、大きく分けて次の3つの特徴があります。

・中間マージンを抑えた費用構造
・長期保有を見据えた収益性及び資産性
・将来売却も考慮した流動性

中間マージンを抑えた費用構造

一般的な完成物件の購入では、土地代、建築費及び諸費用に加え、物件を企画・開発した事業者の利益が販売価格に含まれています。

EMAの建築企画では、土地の取得と建物の建築を分け、相談者が施工会社と直接建築請負契約を締結する方式を採用しています。

これにより、完成物件を仕入れて再販売する事業者が上乗せする中間マージンを抑え、土地代、建築費及び諸費用の内訳を確認しながら事業を進めることができます。

ただし、中間マージンを抑えることだけで、収益性や資産性が確保されるわけではありません。

土地価格、建築可能規模、建築費、賃料、融資及び完成後の収支を一体で検証し、事業として成立するかを確認する必要があります。

東京23区・駅徒歩10分圏内を中心とした土地選定

EMAでは、東京23区・駅徒歩10分圏内を中心に土地を選定しています。

一棟マンションの事業性は、表面利回りだけでは判断できません。保有中の賃貸需要と、将来売却する際の購入需要の双方を考える必要があります。

土地を検討する際は、主に次の項目を確認します。

・用途地域
・接道状況
・建蔽率及び容積率
・高さ制限
・条例及び行政協議
・建築可能な延床面積及び戸数
・周辺賃料
・競合物件
・土地価格
・建築費
・融資
・完成後の収支
・将来の売却可能性

駅から近い土地であっても、土地価格が高過ぎる場合や、希望する規模の建物が建たない場合は、事業として成立しないことがあります。

立地条件だけで判断せず、土地と建物を一体で検証することが重要です。

RC造とS造の双方を検討

EMAが取り扱っているのは、RC造及びS造の新築一棟マンション企画です。

RC造とS造は、建築費、工期、建物重量、設計の自由度、融資評価及び長期保有上の特徴が異なります。

いずれかの構造を一律に優先するのではなく、土地の形状、接道条件、建築可能規模、想定賃料、総事業費、融資及び相談者の保有方針を踏まえて判断します。

主要な企画規模は8戸から12戸程度ですが、土地条件や建物構造によって戸数及び延床面積は異なります。

現在の主要な総事業費は概ね1.8億円から3.5億円ですが、土地価格、建物構造、延床面積、建築費及び諸費用によって変動します。

収益性及び資産性を重視した企画

EMAでは、表面利回りの高さだけを目的とした建築企画は行っていません。

一時的に高い賃料を設定して表面利回りを良く見せても、入居者に選ばれず、賃料を維持できなければ、長期的な収益にはつながりません。

そのため、周辺の募集賃料及び競合物件を確認し、立地、住戸面積、間取り、設備及び賃料のバランスを検証します。

また、土地代と建築費だけでなく、設計費、登記費用、税金、融資費用、地盤、解体、インフラ、入居募集及び予備費等を含めた総事業費を確認します。

収益性とは、表面利回りだけではありません。

借入返済、管理費、修繕費、固定資産税等を考慮し、長期保有中にどの程度の収支を確保できるかを確認する必要があります。

将来の流動性を考慮した事業規模

一棟マンションは、物件総額が大きくなるほど、購入できる個人投資家や法人が限定される傾向があります。

しかし、総額を抑えれば必ず売却しやすくなるわけではありません。

将来の流動性は、主に次の条件によって変わります。

・所在地及び駅からの距離
・土地及び建物の規模
・建物構造及び築年数
・入居率及び賃料実績
・建物の維持管理状態
・修繕履歴
・年間収支
・融資を利用できる購入者の範囲
・売却時の金利及び不動産市況
・物件価格

EMAでは、物件価格だけで流動性を判断せず、長期保有中の賃貸需要と、将来売却する際の購入需要の双方を考慮して企画します。

長期保有と出口戦略の両方を検証

EMAの建築企画は、建物を完成させることだけを目的としていません。

土地選定から完成後まで、次の業務を一体で確認します。

・土地情報の選別
・建築可能規模の確認
・周辺賃料及び競合物件の調査
・事業収支の作成
・融資の検討支援
・設計者及び施工会社との調整
・見積及び建築請負契約内容の確認
・工事工程及び品質の確認
・完成前の入居募集
・完成後の賃貸管理
・長期保有及び出口戦略

また、施工会社の経営上の問題による工事中断等に備える仕組みとして、施工店倒産時保証制度を設けています。

適用条件、保証範囲、対象事由及び免責事項等は、案件ごとに確認が必要です。

EMAの建築企画が目指すもの

EMAが重視しているのは、単に建築費を抑えることや、表面利回りを高く見せることではありません。

中間マージンを抑えた費用構造を基本としながら、長期保有中の収益性、土地及び建物の資産性、将来売却する際の流動性のバランスを検証することです。

ただし、将来の入居率、賃料、融資条件、売却価格及び売却時期を保証するものではありません。

建築及び不動産投資には変動要因があるため、土地ごと、相談者ごとに条件を確認し、リスクを理解した上で判断する必要があります。

具体的な土地が決まっていない段階でもご相談頂けます。

東京23区でRC造又はS造による新築一棟マンションを、土地の選定段階から検討したい方は、施工事例をご覧頂いた上で、お問い合わせフォームよりご相談ください。

株式会社EMAコンサルティング

代表取締役　桒原英二