土地から始める
新築一棟マンション
建築企画

東京23区・駅徒歩 10分圏内を中心に、
土地選定から RC造・S造一棟マンションの建築企画、融資支援、施工監理、
賃貸管理、出口戦略まで一貫して支援します。

土地から始める一棟マンション

建築企画について相談する 施工事例を見る

01対象となる方

東京23 区で土地から一棟マンションを検討したい方へ、土地未所有の段階から相談できます。

  • 東京23 区で土地から
    一棟マンションを検討したい
  • 土地を所有していないが、
    土地選定から相談したい
  • RC造と S造を比較して
    判断したい
  • 融資、設計、施工及び管理
    を一括して相談したい
  • 長期保有と将来売却の
    両方を検討したい

条件が異なる可能性がある方

少額資金で始められる投資商品をお探しの方／短期間で確実な利益を求める方／
融資・満室・利回り・売却価格の保証を求める方／
東京 23区以外の地域だけをご希望の方は、EMAの建築企画とは条件が異なる可能性があります。

02完成物件購入との違い

どちらが優れているというものではありません。検討開始の段階・関与できる範囲・期間・リスクの性質が異なります。

比較項目 完成した一棟マンションの購入 土地からの建築企画（EMA）
検討開始の段階建物が完成した後、現物と賃貸実績を確認して判断できる。土地の情報段階から、建つ前提での検証が必要になる。
建物計画への関与完成済みのため、間取り・設備仕様の変更余地は限られる。間取り・設備仕様・住戸構成を計画段階から検討できる。
費用構造売買価格として一体で提示される。
内訳の詳細は把握しにくい場合がある。		土地代・建築費・諸費用を分けて積み上げる。項目が多く、
把握すべき費用も多い。
建物仕様既に決定済み。現物で確認できる。構造・仕様を選択できる。判断のための検討時間が必要。
取得又は完成までの期間契約から引渡しまでの期間は比較的短い。土地選定・設計・行政協議・工事の各段階を要し、
完成までに相応の期間が掛かる。
完成後の運営既存の入居者・管理体制を引き継ぐことが多い。完成前から入居募集を準備し、完成後の賃貸管理まで
一貫して検討できる。
検討開始の段階

完成した一棟マンションの購入

建物が完成した後、現物と賃貸実績を確認して判断できる。

土地からの建築企画（EMA）

土地の情報段階から、建つ前提での検証が必要になる。

建物計画への関与

完成した一棟マンションの購入

完成済みのため、間取り・設備仕様の変更余地は限られる。

土地からの建築企画（EMA）

間取り・設備仕様・住戸構成を計画段階から検討できる。

費用構造

完成した一棟マンションの購入

売買価格として一体で提示される。
内訳の詳細は把握しにくい場合がある。

土地からの建築企画（EMA）

土地代・建築費・諸費用を分けて積み上げる。項目が多く、把握すべき費用も多い。

建物仕様

完成した一棟マンションの購入

既に決定済み。現物で確認できる。

土地からの建築企画（EMA）

構造・仕様を選択できる。判断のための検討時間が必要。

取得又は完成までの期間

完成した一棟マンションの購入

契約から引渡しまでの期間は比較的短い。

土地からの建築企画（EMA）

土地選定・設計・行政協議・工事の各段階を要し、完成までに相応の期間が掛かる。

完成後の運営

完成した一棟マンションの購入

既存の入居者・管理体制を引き継ぐことが多い。

土地からの建築企画（EMA）

完成前から入居募集を準備し、完成後の賃貸管理まで一貫して検討できる。

主なリスク EMAは、完成した一棟マンションを仕入れて販売する会社ではありません。土地の段階から建築企画へ参画し、土地・建物・賃料・融資・施工・賃貸管理及び出口戦略を一つの事業計画として検討します。

03EMA の土地選定基準

土地の価格だけで判断しません。建築可能な規模、周辺の賃貸需要、建築費、融資、完成後の収支、そして将来の売却まで、
一つの事業計画として土地契約前に確認します。

東京23区・徒歩 10 分圏内を
重視する理由

通勤・通学の利便性が賃貸需要の基礎となり、単身・少人数
世帯の入居対象が継続的に存在する地域であること。
また、将来売却を検討する際に、次の取得者・金融機関が評価
しやすい立地であること。

土地を購入した後に想定した
建物が建たない、を避けるために

用途地域・接道・建蔽率・容積率・高さ制限・各種条例及び
行政協議事項を土地契約前に調査し、建築ボリュームを検討します。
調査の結果、計画が成立しないと判断した土地は見送りをご提案します。

土地契約前に確認する 15 の項目

  • AREA東京23 区賃貸需要の継続性
  • AREA駅徒歩10 分圏内通勤利便と評価
  • LEGAL用途地域建築可能な用途
  • LEGAL接道幅員・接道長さ
  • LEGAL建蔽率・容積率延床面積の上限
  • LEGAL高さ制限斜線・日影規制
  • LEGAL条例・行政協議区独自の要件
  • PLAN建築可能規模ボリューム検討
  • MARKET周辺賃料近隣事例の調査
  • MARKET競合物件供給状況の確認
  • COST土地価格計画との整合
  • COST建築費構造・仕様別の検討
  • FINANCE融資早い段階での確認
  • FINANCE完成後の収支事業収支の作成
  • EXIT将来売却出口の想定

これまでの建築企画事例

実際に企画・完成した一棟マンションの事例です。所在地（区）、
構造、規模、内外観の写真をご確認頂けます。

施工事例を見る

04RC 造・ S造及び住戸計画

どちらの構造が優れているというものではありません。土地の形状・法規制・建築可能規模・想定する住戸構成・融資の考え方によって、適した構造は変わります。
EMAは両方の構造を比較検討したうえでご提案します。

比較項目 RC造（鉄筋コンクリート造） S造（鉄骨造）
構造の特徴鉄筋とコンクリートで躯体を構成する。壁と床が一体となる。鉄骨の柱と梁で躯体を構成する。柱・梁による架構となる。
遮音・断熱の考え方コンクリート躯体の質量による遮音性能が期待できる。界壁・床の仕様設計により遮音性能を確保する必要がある。
間取りの自由度耐力壁の位置に計画上の制約が生じる場合がある。柱・梁の配置により、比較的大きな開口や空間を計画しやすい。
工期の考え方現場でのコンクリート打設・養生工程を要する。鉄骨は工場製作のため、現場工程の組み方が異なる。
維持管理の着眼点外壁・防水の計画的な修繕、コンクリートの劣化状況の確認。鉄骨部分の防錆・耐火被覆の状態、外装材の劣化状況の確認。
土地条件との関係地盤条件・基礎計画の検討が計画に影響する。建物重量の条件が異なるため、基礎計画の検討内容が変わる。
検討時の注意点建築費・工期・融資条件は案件ごとに異なるため、
個別に検証する		同様に個別検証が必要。構造だけで収支の優劣は決まらない。
構造の特徴
鉄筋とコンクリートで躯体を構成する。
壁と床が一体となる。
遮音・断熱の考え方
コンクリート躯体の質量による遮音性能が期待できる。
間取りの自由度
耐力壁の位置に計画上の制約が生じる場合がある。
工期の考え方
現場でのコンクリート打設・養生工程を要する。
維持管理の着眼点
外壁・防水の計画的な修繕、コンクリートの劣化状況の確認。
土地条件との関係
地盤条件・基礎計画の検討が計画に影響する。
検討時の注意点
建築費・工期・融資条件は案件ごとに異なるため、個別に検証する

住戸計画（間取り及び
設備仕様）の検討

  • 住戸構成

    周辺の賃貸需要と競合物件の
    状況から、住戸タイプと戸数の
    構成を検討

  • 間取り

    建築可能規模の範囲内で、
    各住戸の面積配分と動線
    を計画

  • 設備仕様

    入居者に選ばれる仕様と、
    建築費・維持管理費の均衡
    を検討

  • 収支への反映

    住戸構成と仕様の選択を、想定
    賃料と事業収支に反映して検証

構造の選択は、土地の形状・法規制・建築可能規模・想定する住戸構成・融資の考え方を踏まえた総合判断となります。
ご相談時に、両構造での検討結果を比較してご説明します。

05土地選定から完成までの 8段階

各段階で「 EMAが担当する業務」と「お客様にご確認頂く内容」を明確にしています。土地契約前の段階で建築可能性・賃料・収支・融資を検証することが、
この工程の中心となります。

  1. 01ご希望と資産状況の確認

    EMA の業務
    ご希望の規模・エリア・時期の整理／自己資金と借入の前提整理／検討方針のご提案
    ご確認頂く内容
    投下可能な自己資金の範囲／
    長期保有か将来売却かの方針

  2. 02土地情報の選別

    EMA の業務
    土地情報の収集と選別／法務・行政・インフラ調査／用途地域・接道・容積率・高さ制限の確認
    ご確認頂く内容
    立地条件のご意向／計画が成立しない土地は見送りのご提案となる場合があること

  3. 03ボリューム・賃料・収支の検証

    EMA の業務
    建築プランの検討／ RC造・S造の比較／周辺賃料と競合物件の調査／事業収支の作成
    ご確認頂く内容
    想定賃料の根拠／収支の前提条件／構造の選択方針

  4. 04融資の検討

    EMA の業務
    融資資料の整理／金融機関との調整支援／土地契約前の段階から融資の見通しを確認
    ご確認頂く内容
    必要書類のご準備／融資条件は金融機関の判断により決まり、承認を保証するものではないこと

  5. 05土地契約・決済

    EMA の業務
    契約条件の確認支援／決済までのスケジュール調整／登記手続きに関する調整／各種行政等とのプラン検証
    ご確認頂く内容
    契約内容と特約事項／各種手数料・登記費用・税金等の発生時期

  6. 06施工会社選定・工事監理

    EMA の業務
    施工会社との調整／見積内容と契約条件の確認／工事の工程・品質・出来高の確認／施工店倒産時保証制度のご案内
    ご確認頂く内容
    見積内容と工事契約／保証制度の適用条件・保証範囲・免責事項

  7. 07設計・行政協議・建築確認

    EMA の業務
    設計者との調整／間取り・設備仕様の検討／行政協議の進行管理／建築確認申請の手続き確認
    ご確認頂く内容
    設計内容と仕様のご承認／協議により計画の調整が生じる場合があること

  8. 08入居募集・竣工・賃貸管理

    EMA の業務
    完成前の入居募集の準備／竣工検査の立会い／完成後の賃貸管理／建物の維持管理／出口戦略の検討
    ご確認頂く内容
    募集条件のご承認／入居状況は市場環境により変動し、賃料・入居率を保証するものではないこと

土地が決まっていない段階から
ご相談いただけます。

ご相談では、ご希望の規模とエリアを踏まえた土地選定の方向性、想定される建築規模、
概算の事業収支の考え方、融資を確認する時期についてご説明します。

相談前にご準備頂くとよい情報：ご希望のエリアと規模／投下可能な自己資金の概算／
建築を検討している時期／既に土地情報をお持ちの場合はその資料

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建築企画について相談する

06土地代金と建築工事費以外に
必要となる費用

土地からの建築企画では、費用項目が土地代と建築費だけではありません。事業収支を検討する段階で、以下の費用を含めて全体像を確認します。

  • 土地代金
    計画が成立する土地の取得費用
    土地の仲介手数料
    売買仲介に伴う費用
    登記費用
    所有権移転・抵当権設定等の
    手続費用
    税金
    取得・保有に伴う各種税金
  • 建築工事費
    構造・仕様・規模により変動する
    設計及び監理費
    設計業務と工事監理に伴う費用
    地盤・解体・インフラ等の関連費用
    地盤改良、既存建物の解体、上下水道・電気等の引込に係る費用。土地の状況により発生の有無と規模が変わる
  • 融資手数料及び金利
    金融機関の条件により異なる
    保険及び申請費用
    各種保険、建築確認等の申請に
    係る費用
    建築コンサルティング費用
    EMAの建築企画支援に係る費用
  • 賃貸募集及び管理費用
    入居募集と完成後の賃貸管理に係る費用
    予備費及び運転資金
    工事中の変更・想定外の事象、及び完成後の運営開始期に備える資金。事業収支の検討時に必ず織り込む

融資はどの段階で確認するのか

土地の契約後に融資を確認するのではなく、土地契約前の検証段階から融資の見通しを確認します。

  1. 01 ご希望の確認
  2. 02 土地情報の選別
  3. 03 収支の検証
  4. 04 融資の検討
  5. 05 土地契約
  6. 06 設計・確認
  7. 07 工事

この段階で確認

事業収支の検討と並行して融資資料を整理し、金融機関との調整を開始します。融資の見通しが立たない場合、土地契約を進めない判断も含めてご相談します。融資条件は金融機関の審査により決まるものであり、EMAが承認を保証するものではありません。

各費用の金額、融資割合、金利及び対象となる金融機関は、土地の条件・建物の規模・お客様の資産状況により異なります。ご相談時に、個別の前提に基づいた事業収支をご提示します。

07建築企画に伴う主なリスクと、
確認・対応の方法

土地からの建築企画には不確実性があります。EMAは、リスクを事前に把握し、判断できる情報を揃えることを業務としています。以下は主なリスクと、
EMAが行う確認・対応です。

想定されるリスク EMA が行う確認・対応
01 想定した規模の建物が建たない用途地域・接道・容積率・高さ制限・条例により、
当初想定した規模が実現できない場合がある。		 土地契約前に法務・行政・インフラ調査を実施し、建築ボリュームを検討します。行政協議が必要な事項は事前に確認します。調査の結果、計画が成立しないと判断した場合は、その土地の見送りをご提案します。
02 建築費が予算を超える資材価格・労務費の変動、設計内容の変更、地盤や
既存構造物の状況により工事費が増加する場合がある。		 事業収支の検討段階で、建築費に加えて地盤・解体・インフラ等の関連費用と予備費を織り込みます。見積内容と契約条件を確認し、工事中の変更が生じる場合はその都度金額と理由をご確認頂きます。
03 希望する融資条件にならない融資の可否・金額・金利・期間は金融機関の審査により
決まる。希望どおりの条件にならない場合がある。		 土地契約前の段階から融資資料を整理し、金融機関との調整を支援します。
見通しが立たない場合は、土地契約を進めない判断も含めてご相談します。
EMA は融資の承認を保証するものではありません。
04 施工会社に経営上の問題が発生する工事期間中に施工会社の経営状況が悪化し、
工事が中断する場合がある。		 施工会社の選定時に見積内容と契約条件を確認し、工事中は工程・品質・出来高を確認します。加えて、下記の 施工店倒産時保証制度により、経営上の問題による工事中断等に備えます（適用条件等の確認が必要です）。
05 工事が予定より遅れる行政協議、天候、資材調達、近隣対応等により工期が
延びる場合がある。		 月に1回以上、現場で工程を確認し、遅延の兆候がある場合は、遅れが出ないように調整を行います。入居募集の開始時期についても、工程の状況に応じて調整します。
EMA は工期を保証するものではありません。
06 想定賃料又は入居率を下回る周辺の賃貸市場の変化、新規供給の増加により、
想定した賃料・入居率に達しない場合がある。		 計画段階で周辺賃料と競合物件を調査し、住戸構成と設備仕様に反映します。
完成前から入居募集を準備し、募集状況に応じて条件を調整します。
満室及び賃料を保証するものではありません。
07 将来、希望価格で売却できない売却時の市場環境、金融環境、建物の状態により、
希望する価格での売却ができない場合がある。		 土地選定の段階で、将来売却時に評価されやすい立地条件を確認します。
保有期間中は賃貸実績と修繕履歴を整理します。
売却価格を保証するものではありません。
  1. 想定されるリスク
    用途地域・接道・容積率・高さ制限・条例により、当初想定した規模が実現できない場合がある。
    EMA が行う確認・対応
    土地契約前に法務・行政・インフラ調査を実施し、建築ボリュームを検討します。行政協議が必要な事項は事前に確認します。調査の結果、計画が成立しないと判断した場合は、その土地の見送りをご提案します。
  2. 想定されるリスク
    資材価格・労務費の変動、設計内容の変更、地盤や既存構造物の状況により工事費が増加する場合がある。
    EMA が行う確認・対応
    事業収支の検討段階で、建築費に加えて地盤・解体・インフラ等の関連費用と予備費を織り込みます。見積内容と契約条件を確認し、工事中の変更が生じる場合はその都度金額と理由をご確認頂きます。
  3. 想定されるリスク
    融資の可否・金額・金利・期間は金融機関の審査により決まる。希望どおりの条件にならない場合がある。
    EMA が行う確認・対応
    土地契約前の段階から融資資料を整理し、金融機関との調整を支援します。
    見通しが立たない場合は、土地契約を進めない判断も含めてご相談します。
    EMA は融資の承認を保証するものではありません。
  4. 想定されるリスク
    工事期間中に施工会社の経営状況が悪化し、工事が中断する場合がある。
    EMA が行う確認・対応
    施工会社の選定時に見積内容と契約条件を確認し、工事中は工程・品質・出来高を確認します。加えて、下記の 施工店倒産時保証制度により、経営上の問題による工事中断等に備えます（適用条件等の確認が必要です）。
  5. 想定されるリスク
    行政協議、天候、資材調達、近隣対応等により工期が延びる場合がある。
    EMA が行う確認・対応
    月に1回以上、現場で工程を確認し、遅延の兆候がある場合は、遅れが出ないように調整を行います。入居募集の開始時期についても、工程の状況に応じて調整します。
    EMA は工期を保証するものではありません。
  6. 想定されるリスク
    周辺の賃貸市場の変化、新規供給の増加により、想定した賃料・入居率に達しない場合がある。
    EMA が行う確認・対応
    計画段階で周辺賃料と競合物件を調査し、住戸構成と設備仕様に反映します。完成前から入居募集を準備し、募集状況に応じて条件を調整します。
    満室及び賃料を保証するものではありません。
  7. 想定されるリスク
    売却時の市場環境、金融環境、建物の状態により、希望する価格での売却ができない場合がある。
    EMA が行う確認・対応
    土地選定の段階で、将来売却時に評価されやすい立地条件を確認します。
    保有期間中は賃貸実績と修繕履歴を整理します。
    売却価格を保証するものではありません。

施工店倒産時保証制度

工事期間中に施工会社の経営上の問題が生じ、
工事が中断する等の事態に備える制度です。
工事の継続に関する対応を検討するための仕組み
として、EMAがご案内します。

施工会社の選定時には見積内容と契約条件を確認し、
工事期間中は工程・品質・出来高を確認します。
本制度は、こうした通常の確認業務を補完するもの
として位置づけています。

保証制度の詳細を見る

08これまでの建築企画事例

実際に土地の段階から企画し、完成した一棟マンションの事例です。所在地は区までの表記としています。

完成前の入居募集から、
完成後の賃貸管理、将来の売却まで

建物が完成した時点で終わりではありません。入居募集の準備、賃貸管理、建物の維持管理、そして将来の売却検討までを一つの事業として捉えます。

  1. 完成前

    入居募集の準備

    竣工前から募集条件を検討し、募集活動を開始します。募集状況に応じて条件を調整します。入居率及び賃料を保証するものではありません。

  2. 完成後

    賃貸管理・建物の維持管理

    入居者対応、賃料の管理、共用部の管理を行います。建物は計画的な点検と修繕により状態を維持します。

  3. 保有期間中

    長期保有の記録の整理

    借入残高、賃貸実績、修繕履歴を整理して保管します。これらが将来売却を検討する際の判断材料となります。

  4. 将来

出口戦略（将来売却の検討）

長期保有を継続するか、売却するかは、その時点の市場環境・金融環境・借入残高・建物の状態を踏まえた判断となります。EMAは、賃貸実績と修繕履歴を整理した資料に基づき、判断のための情報をご提供します。売却価格及び売却時期を保証するものではありません。

09よくあるご質問

回答は閉じた状態で表示し、
必要な項目のみ開いてご確認頂けます。

A

はい、ご相談頂けます。具体的な土地が決まっていない段階からのご相談を前提としています。ご希望のエリアと規模、投下可能な自己資金の概算、建築を検討している時期をお伺いし、土地選定の方向性からご一緒に検討します。

A

完成物件の購入は、現物と賃貸実績を確認して判断できる一方、間取りや仕様の変更余地は限られます。土地からの建築企画は、土地の情報段階から検証が必要で完成までに期間を要しますが、間取り・設備仕様・住戸構成を計画段階から検討できます。どちらが優れているというものではありません。

A

用途地域・接道・建蔽率・容積率・高さ制限・各種条例及び行政協議事項を土地契約前に調査し、建築ボリュームを検討します。調査の結果、計画が成立しないと判断した土地は見送りをご提案します。

A

どちらの構造が優れているというものではありません。土地の形状・法規制・建築可能規模・想定する住戸構成・融資の考え方によって適した構造は変わります。ご相談時に、両構造での検討結果を比較してご説明します。

A

仲介手数料・登記費用・税金、設計及び監理費、地盤・解体・インフラ等の関連費用、融資手数料及び金利、保険及び申請費用、建築コンサルティング費用、賃貸募集及び管理費用、予備費及び運転資金などがあります。事業収支を検討する段階で、これらを含めて全体像を確認します。

A

資材価格・労務費の変動や設計変更等により増加する場合があるため、事業収支の検討段階で関連費用と予備費を織り込みます。融資は土地契約前の検証段階から見通しを確認します。融資条件は金融機関の審査により決まるものであり、EMAが承認を保証するものではありません。

A

施工会社の選定時に見積内容と契約条件を確認し、工事中は工程・品質・出来高を確認します。加えて、施工店倒産時保証制度により、経営上の問題による工事中断等に備えます（適用条件等の確認が必要です）。

A

土地選定の段階で、将来売却時に評価されやすい立地条件を確認し、保有期間中は賃貸実績と修繕履歴を整理します。売却価格を保証するものではありません。EMAは土地選定から建築企画、融資支援、施工監理、賃貸管理、出口戦略まで一貫して支援します。

お気軽にご相談ください。

具体的な土地が決まっていない
段階でもご相談頂けます。

土地から始める一棟マンション

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ご相談で確認できること

  • 土地選定の方向性
  • 想定される建築規模
  • 概算の事業収支の考え方
  • 融資を確認する時期
  • EMAの支援範囲と費用の考え方

ご準備いただくとよい情報

  • ご希望のエリアと規模
  • 投下可能な自己資金の概算
  • 建築を検討している時期
  • 長期保有／将来売却のご方針
  • 既に土地情報をお持ちの場合はその資料